OLG Celle, Urteil vom 19.12.2025 – 4 U 156/25

Sachverhalt: Die Kläger erwarben von der Beklagten eine Immobilie. In § 1 des notariellen Kaufvertrags vom 20.08.2019 wurden Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln, insbesondere wegen des Zustands bestehender Gebäude und des Grund und Bodens, außer für den Fall des Vorsatzes ausgeschlossen.

Mit Anwaltsschreiben vom 20.01.2020 rügten die Kläger Mängel und forderten die Beklagte zur Beseitigung auf. Die Beklagte wies die Ansprüche mit Anwaltsschreiben vom 10.02.2020 zurück.

Die Kläger machen geltend, die Beklagte habe ihnen eine ihr bekannte Undichtigkeit im Bereich der überdachten Terrasse arglistig verschwiegen. Auf diese Undichtigkeit hätte die Beklagte hinweisen müssen. Aus Sicht der Kläger widerlegt das in einem zwischen den Parteien geführten selbstständigen Beweisverfahren eingeholte Gutachten die Behauptung der Beklagten, die Undichtigkeit sei durch Renovierungen im Jahr 2016 behoben worden.

Die Beklagte behauptet, als sie noch Eigentümerin der Immobilie war, habe sie bei bestimmten Wetterverhältnissen einmal Tropfwasser im fraglichen Bereich festgestellt. Ihr Ehemann E habe diesen Bereich im Jahr 2016 umfassend und vollständig renoviert. Danach seien keine Undichtigkeiten mehr aufgetreten. Sie habe die Kläger im Rahmen der Besichtigung des Objekts und der in diesem Zusammenhang geführten Gespräche über die bei bestimmten Witterungsverhältnissen aufgetretenen Probleme informiert und mitgeteilt, dass ein erneutes Auftreten dieser Probleme nicht ausgeschlossen werden könne. Auch der Makler M habe die Kläger entsprechend informiert und auf die Problematik hingewiesen. Die Kläger hätten daher Kenntnis von der Problematik gehabt.

Das Landgericht hat auf mangelbedingten Schadensersatz in Höhe von 21.596,64 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Den klägerseits geltend gemachten Mängelrechten stehe der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen, da eine diesen aushebende Arglist der Beklagten (§ 444 Fall 1 BGB) nicht feststellbar sei.

Eine Offenbarungspflicht der Beklagten hinsichtlich Undichtigkeit beziehungsweise Feuchtigkeitsschäden nach Durchführung der Renovierungsmaßnahmen könne nicht angenommen werden. Voraussetzung hierfür wäre, dass die Beklagte Anhaltspunkte für eine unsachgemäße Durchführung der Maßnahmen gehabt hätte. Entgegen der Ansicht der Kläger ergebe sich aus dem im selbstständigen Beweisverfahren eingeholten Gutachten gerade nicht, dass zwischen der Sanierung im Jahr 2016 und dem Verkauf an die Kläger erneut Probleme aufgetreten seien. Zwar habe der Sachverständige ausgeführt, dass mit großer Sicherheit davon ausgegangen werden könne, dass die Anschlusssituation der verglasten Dachgauben an das Satteldach noch nie „dauerhaft“ dicht gewesen sei und die „Abdichtungstechnik“ dazu geführt habe, dass nach jeder Sanierung eine „Dichtheit“ nur für einen bestimmten Zeitraum von ein bis zwei Jahren gegeben gewesen sei. Allerdings habe der Sachverständige ausweislich des Protokolls vom 15.06.2022 auch angegeben, dass man bei den Bereichen, in die Wasser eingedrungen sei, nicht davon ausgehen könne, dass dies für einen Laien erkennbar gewesen sei. Dies passe zu den Angaben des Zeugen E, wonach es nach Durchführung der Renovierungsarbeiten bis zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr zu solchen Feuchtigkeitserscheinungen gekommen sei.

Darüber hinaus seien die Kläger für eine unterbliebene Aufklärung durch die Beklagte beweisfällig geblieben. Zur Beweislast der Kläger für sämtliche Voraussetzungen des Arglisttatbestands gehöre auch der Nachweis, dass die Beklagte nicht ordnungsgemäß aufgeklärt habe. Hierfür genüge es, wenn die von der Beklagten konkret vorgetragene Aufklärung widerlegt werde. Dies sei den Klägern jedoch nicht gelungen. Die Beklagte habe hinreichend substanziiert dargelegt, dass es mehrere Besichtigungen gegeben habe und dass zumindest bei der Besichtigung, bei der sie anwesend gewesen sei, über die vorgenommenen Renovierungsarbeiten sowie darüber, wo aus ihrer Sicht Wasser eingedrungen sei, gesprochen worden sei. Ihr Vortrag werde durch den Zeugen E bestätigt, der angegeben, habe, dass die Terrasse mehrfach Thema der Besichtigungen gewesen sei und im Einzelnen besprochen worden sei, was dort im Laufe der Zeit repariert worden sei. Die Kläger sollen auch nachgefragt haben und es soll viel über die Decke, beispielsweise über die Revisionsklappe, gesprochen worden sein. Konkrete Nachfragen der Kläger zu den Feuchtigkeitserscheinungen habe es dann jedoch nicht mehr gegeben. Zum Zeitpunkt der Besichtigung seien auch keine Feuchtigkeitserscheinungen mehr vorhanden gewesen. Soweit die Kläger ein Gespräch über einen vorherigen Wasserschaden in Abrede stellten, stünden sich die Aussagen der Parteien widersprüchlich gegenüber. Insoweit würden auch die Angaben des Zeugen M nicht weiterhelfen, da seine Aussage unergiebig gewesen sei. Er habe sich zwar daran erinnern können, mit dem Ehemann der Klägerin über Umbaumaßnahmen im Bereich des Dachs gesprochen zu haben, aber nicht mehr daran, ob er darüber auch bei der Besichtigung mit den Klägern gesprochen habe. Das Gericht könne anhand der jeweils plausiblen Schilderungen keiner Partei den Vorzug vor der jeweils anderen geben. Somit liege ein non liquet vor, das sich zulasten der beweisbelasteten Kläger auswirke.

Mit ihrer Berufung haben die Kläger ihr erstinstanzliches Klagebegehren weiterverfolgt. Sie monieren, dass das Landgericht die von ihnen bestrittenen Renovierungsarbeiten trotz der Darstellung im streitigen Klägervorbringen der Entscheidungsbegründung zugrunde gelegt habe. Dies sei nicht nachvollziehbar und rechtsirrig, zumal sie den Sachverständigen Dr. S gegenbeweislich als Zeugen benannt hätten und dieser Zeuge ohne Erwähnung im Urteil nicht vernommen worden sei. Dies habe auch Auswirkungen auf die zweite Begründung des Urteils, wonach bezüglich einer – tatsächlich nicht erfolgten – Aufklärung über die Feuchtigkeitsschäden seitens der Beklagten von einem non liquet auszugehen sei. Denn wenn nach der angeblichen Renovierung im Jahr 2016 bis zum Verkauf der Immobilie an sie, die Kläger, Feuchtigkeitsschäden aufgetreten wären, hätte sich eine angebliche Aufklärung durch die Beklagte auch hierauf beziehen müssen.

Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen: II. Soweit die Kläger monieren, dass das Landgericht die Behauptung, dass von der Beklagten im Jahr 2016 umfassende Renovierungsarbeiten zur (erfolgreichen) Behebung der Undichtigkeit an der Terrassenüberdachung durchgeführt worden seien, als unstreitig behandelt habe und die Kläger nicht bewiesen hätten, dass die Beklagte über nach der angeblichen Renovierung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden nicht ordnungsgemäß aufgeklärt habe, verhilft dies ihrer zulässigen Berufung im Ergebnis nicht zum Erfolg.

1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist im Zusammenhang mit dem arglistigen Verschweigen von Mängeln (§ 444 Fall 1 BGB) von folgenden Grundsätzen auszugehen:

Die Frage, ob ein Verkäufer, der in der Vergangenheit einen – später erneut aufgetretenen – Mangel hatte beseitigen lassen, das Vorliegen eines Mangels im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs für möglich hält und in Kauf nimmt, kann nicht einheitlich beantwortet werden. Vielmehr ist zu unterscheiden:

Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf (vgl. BGH, Urt. v. 19.02.2016 – V ZR 216/14, juris Rn. 19). Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt. Ähnlich wie bei dem Verdacht eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache oder bei Mängeln, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die nur dem Verkäufer, aber nicht dem Käufer einen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben, muss der Verkäufer über solche Umstände aufklären. Unterlässt er das, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig (vgl. BGH, Urt. v. 19.02.2016 – V ZR 216/14, juris Rn. 20).

Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der Käufer. Dies gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. Der Verkäufer ist allerdings im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern. Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel ordnungsgemäß beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht, wenn er zur Darlegung weiterer Einzelheiten in der Lage ist (vgl. BGH, Urt. v. 19.02.2016 – V ZR 216/14, juris Rn. 21).

2. Die vorstehend erläuterten Grundsätze betreffen zunächst allein die Frage der Offenbarungspflicht, welche das Landgericht unter I 2 a seiner Entscheidungsgründe thematisiert und letztlich verneint hat.

Insoweit stimmt der Senat den Klägern zwar dahin gehend zu, dass nicht recht nachvollziehbar ist, auf welcher Grundlage die Einzelrichterin zu dem Ergebnis gelangt ist, dass die Durchführung von Renovierungsarbeiten feststellbar sei. Der Senat hält es, wenngleich es dazu in der Tat an Ausführungen im angefochtenen Urteil fehlt, für sehr wahrscheinlich, dass das Landgericht diese Feststellung aufgrund der Zeugenvernehmung des Ehemanns der Beklagten und deren persönlichen Anhörung, möglicherweise aber auch aufgrund der protokollierten Angaben des Sachverständigen S im selbstständigen Beweisverfahren (vgl. etwa S. 2 des Protokolls vom 15.06.2022) getroffen hat.

Ob die Verneinung einer Offenbarungspflicht auch ohne (ausreichende) Feststellung der Durchführung von Sanierungsarbeiten tragfähig ist, kann der Senat indes dahinstehen lassen. Denn das Urteil des Landgerichts ist jedenfalls aufgrund der zweiten tragenden Erwägung – nämlich der Aufklärung der Kläger durch die Beklagte – richtig.

3. Unterstellt man nämlich eine tatsächlich nicht ausreichend durchgeführte Sanierung des Dachs in objektiver Hinsicht und (zudem) möglicherweise auch eine Offenbarungspflicht, ist es den Klägern gleichwohl nicht gelungen, die Aufklärungsbehauptung der Beklagten auszuräumen.

a) So behauptet die Beklagte diesbezüglich, die Kläger im Rahmen der Besichtigung der Immobilie und der in diesem Zusammenhang geführten Gespräche auch darüber informiert zu haben, dass bei bestimmten Witterungsverhältnissen diese Problematik aufgetreten sei und nicht ausgeschlossen werden könne, dass diese auch wieder auftreten könnte (vgl. S.nbsp;5 des landgerichtlichen Urteils sowie Schriftsatz vom 14.01.2025, S. 4 f.).

Im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung hat die Beklagte ferner angegeben:

„Es wurde darauf hingewiesen, dass bei der Terrasse bei besonderen Wetterlagen mal Feuchtigkeitsprobleme auftreten können. Es wurde auch auf die Renovierungsarbeiten hingewiesen. Es gab insgesamt mehrere Besichtigungstermine mit den Klägern. Es wurde insbesondere durch meinen Mann auch erklärt, was bei den Renovierungsarbeiten durchgeführt worden ist.“ (Protokoll vom 29.04.2025, S. 2).

Der Zeuge E hat im Rahmen seiner Vernehmung Folgendes bekundet (Protokoll vom 29.04.2025, S. 10 f.):

„Wenn ich gefragt werde, was konkret im Hinblick auf die überdachte Terrasse bei den Besichtigungen besprochen worden ist, so war die Terrasse mehrfach Thema der Besichtigung. Es wurde insbesondere besprochen, was dort im Einzelnen renoviert worden ist. Wir haben dann besprochen, was dort im Laufe der Zeit renoviert worden ist, insbesondere im Bereich der unteren Terrasse, die Decke, Verkleidung und auch die Außenverkleidung und auch der darüber liegende Wintergarten. Hintergrund der Renovierungsmaßnahmen war, dass es vor 2016 im Deckenbereich der überdachten Terrasse bei bestimmten Wind- und Wetterverhältnissen leichte Feuchtigkeitserscheinungen aufgetreten waren.

[…]

Es ist richtig, dass es bis 2016 zwei- bis dreimal zu den von mir beschriebenen Feuchtigkeitserscheinungen gekommen ist und nach der Renovierungsmaßnahme dann nicht mehr. Ich habe auch nicht nur den inliegenden Bereich gemacht, sondern auch den außenliegenden. Es ist insbesondere so, dass zwischen dem Terrassenbereich und dem darüber liegenden Wintergartenbereich eine Verschalung vorhanden war über circa 50 cm. Diese war aus meiner Sicht nicht mehr gut, und die habe ich dann zusätzlich erneuert und – wie es sich gehört – auch entsprechend versiegelt.“

Die Kläger haben im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung angegeben, von einem Wasserschaden durch die Beklagte, deren Ehemann oder dem Makler keine Mitteilung erhalten zu haben. Hätten sie das vorher erfahren, wäre das ein rotes Licht gewesen. Dann hätten sie das Haus nicht kaufen wollen (vgl. Protokoll vom 29.04.2025, S. 4).

b) Nachvollziehbar und frei von Rechtsfehlern hat das Landgericht unter I 2 b seiner Entscheidungsgründe ausgeführt, dass diese Aussagen der Parteien und des Zeugen E sich widersprüchlich gegenüberstehen und keiner Schilderung der Vorzug gegeben werden könne, was zulasten der beweisbelasteten Kläger gehe. Hieran hält der Senat auch in Ansehung des klägerischen Schriftsatzes vom 01.12.2025 fest. Insbesondere das wirtschaftliche Interesse des Zeugen am Ausgang des Rechtsstreits taugt nicht als Kriterium, um von der Unglaubhaftigkeit seiner Aussage überzeugt zu sein und stattdessen den Angaben der Kläger den Vorzug zu geben. Denn diese haben naturgemäß ebenfalls ein wirtschaftliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Auch aus der erst späten Einführung der Aufklärungsbehauptung in den Prozess folgen für den Senat keine hinreichenden Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit des vom Landgericht angenommen non liquet.

c) Ergänzt man die (nicht ausgeräumte) Aufklärungsbehauptung nun – argumentationshalber – um den (von den Klägern zu beweisenden) Umstand, dass umfassende Sanierungsmaßnahmen zur Mängelbeseitigung nicht stattgefunden haben, bleibt das Ergebnis des Landgerichts gleichwohl richtig. Denn daraus folgt nicht zugleich, wie aber erforderlich, dass die Beklagte beziehungsweise ihr Ehemann auch subjektiv Anhaltspunkte dafür hatte, dass die vorgenommenen Arbeiten unzureichend waren. Erst dann nämlich wäre die – nicht ausgeräumte – Aufklärung deshalb falsch, weil sie wider besseres Wissen und damit gerade arglistig erfolgt wäre.

Dies aber behaupten die Kläger nicht einmal. Vielmehr beschränkt sich ihre unter Beweis des Zeugnisses des Sachverständigen S gestellte Behauptung darauf, dass keine umfassenden Sanierungsarbeiten zur Beseitigung des Mangels vorgenommen worden seien (vgl. Schriftsatz vom 05.02.2025, S. 2). Dies aber schließt es gerade nicht aus, dass nach den – jedenfalls aufgrund der konkludent zu eigen gemachten Angaben des Zeugen E – hinreichend behaupteten Renovierungsarbeiten für die Beklagte keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass die Arbeiten den Grund der Feuchtigkeitserscheinungen nicht ausreichend beseitigt hätten. Ganz im Gegenteil passen die Angaben des Zeugen E in das vom Sachverständigen S im selbstständigen Beweisverfahren gezeichnete und vom Landgericht auch aufgegriffene Bild.

So hat der Sachverständige ausweislich des Protokolls vom 15.06.2022 angegeben, dass man bei den Bereichen, in denen Wasser eingedrungen sei, nicht unbedingt davon ausgehen könne, dass ein Laie erkennen konnte, dass dort Wasser eindringe (S. 2 des Protokolls). Zugleich hat er in seinem Gutachten selbst von einer „Abdichtungstechnik“ gesprochen und davon, dass nach jeder Sanierung eine „Dichtheit“ nur für einen bestimmten Zeitraum in der Größenordnung von ein bis zwei Jahren gegeben gewesen sei. Außerdem spricht er davon, dass „wahrscheinlich 2016 in diesem Bereich nur mit Flüssigkunststoff oder – noch schlimmer – eventuell mit Silikon nachgedichtet“ worden sei (vgl. S. 12 und S. 16 des Gutachtens vom 30.09.2020, Anlage K5). Auch dies bestätigt zunächst, dass der Sachverständige S von durchgeführten Sanierungsarbeiten („wahrscheinlich ein Handwerker“, vgl. S. 2 des Protokolls vom 15.06.2022) ausgegangen ist und er lediglich deren Geeignetheit zur langfristigen Mängelbeseitigung in Abrede nimmt.

Der Senat versteht die Angaben des Sachverständigen in der Anhörung – wie auch das Landgericht – dahin gehend, dass aus der nach spätestens zwei Jahren eintretenden Undichtigkeit der vorgefundenen Abdichtungstechnik nicht gefolgert werden könne, dass zwingend innerhalb jenes Zeitraums im Innenraum auch Feuchtigkeitserscheinungen wahrnehmbar wurden. Dies aber wäre erforderlich, um in Person der Beklagten Anhaltspunkte für eine Ungeeignetheit der durchgeführten Maßnahmen und damit eine unzureichende Aufklärung zu begründen.

4. Der Senat hat sich schließlich mit der Frage befasst, ob die Beklagte aber darüber hätte aufklären müssen, dass die (vermeintliche) Mängelbeseitigung in Eigenleistung erbracht wurde; denn dass dies geschehen sei, kann der Senat ihrem Vorbringen ebenso wenig wie der Aussage des Zeugen entnehmen.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage ersichtlich bislang nicht konkret verhalten. Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf diese Frage bereits verneint, jedenfalls dann, wenn nachfolgend eine Erfolgskontrolle durchgeführt wurde und der Veräußerer deshalb von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte (vgl. OLG Düsseldorf, Hinweisbeschl. v. 04.12.2018 – 24 U 216/17, juris Rn. 33 f.; a. A. wohl OLG Brandenburg, Urt. v. 14.11.2013 – 5 U 6/11, juris).

Der Senat kann dahinstehen lassen, ob die vom Oberlandesgericht Düsseldorf angeführte (AGB-rechtliche) Argumentation des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen auf den vorliegenden Fall eines Mangels mit potenziellen Auswirkungen auf die Bausubstanz übertragbar ist. Denn der Senat verneint eine gesonderte diesbezügliche Offenbarungspflicht des Verkäufers bereits unter Anwendung des – eingangs dargestellten – allgemeinen Obersatzes des Bundesgerichtshofs. Demnach kann der für die Arglist erforderliche bedingte Vorsatz des Verkäufers in Bezug auf das Fortbestehen eines Mangels zu verneinen sein, wenn er aufgrund konkreter – von ihm darzulegender und gegebenenfalls zu beweisender – Umstände davon ausgehen darf, der Mangel sei vollständig und dauerhaft beseitigt (vgl. BGH, Beschl. v. 21.09.2017 – V ZR 64/17, juris Rn. 17, wo die Beseitigung eines Mangels durch ein Fachunternehmen nur beispielhaft genannt wird). Wie bereits angeführt, muss der Verkäufer, der mit der Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt hat, sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen (vgl. erneut BGH, Urt. v. 19.02.2016 – V ZR 216/14, juris Rn. 19). Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt sich nicht entnehmen, dass bei einer Mangelbeseitigung in Eigenleistung die Offenbarungspflicht derart weit geht, dass auch ohne Anhaltspunkte für eine nur unzureichende dauerhafte Mangelbeseitigung auf den vorherigen Mangel und die in Eigenleistung durchgeführte Mängelbeseitigung hinzuweisen ist.

Soweit das Oberlandesgericht Düsseldorf (Hinweisbeschl. v. 04.12.2018 – 24 U 216/17, juris Rn. 33 f.) sowie das Landgericht Nürnberg-Fürth (Urt. v. 16.03.2022 – 12 O 5997/20, juris Rn. 51) die Haftung offenbar davon abhängig machen wollen, ob eine Erfolgskontrolle der Eigenleistung (nach dem LG Nürnberg-Fürth sogar durch ein Fachunternehmen oder einen Sachverständigen) stattgefunden hat, kann dies nicht recht überzeugen. Denn es erscheint gleichermaßen vorstellbar, dass – worauf es stets entscheidend ankommen soll – auch ohne eine solche Erfolgskontrolle keine Anhaltspunkte für eine unzureichende Mangelbeseitigung aufseiten des Verkäufers vorliegen. Das Abhängigmachen der Offenbarungspflicht von einer (unterlassenen) Kontrolle verschiebt deshalb den Haftungsmaßstab vom arglistig verschwiegenen Mangel zur Haftung für fahrlässig verursachte vorvertragliche Kontrolldefizite, die auch unter dem Aspekt der §§ 311 II, 241 II, 280 I BGB grundsätzlich ausgeschlossen sein dürfte (hiervon scheint jedenfalls auch der BGH, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 24, implizit auszugehen; anders aber möglicherweise BGH, Urt. v. 15.09.2023 – V ZR 77/22, BGHZ 238, 179; vgl. zum Verhältnis Sachmängelhaftung/​culpa in contrahendo auch ausführlich BeckOGK/​Höpfner, Stand: 01.09.2025, § 437 BGB Rn. 31 ff. m. w. N.).

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. …