Ein bloßer Mangelverdacht stellt nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.
BGH, Beschluss vom 26.02.2026 – V ZR 83/25
Sachverhalt: Die Beklagte zu 1 (nachfolgend: Beklagte) war ab 2018 Eigentümerin einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die nicht am Beschwerdeverfahren beteiligte Beklagte zu 2 (nachfolgend: Hausverwaltung) übernahm die Hausverwaltung. Die Mieterin, ein medizinisches Versorgungszentrum, führte auf eigene Kosten Modernisierungsarbeiten durch. Im April 2020 wurde in den Kellerräumen ein neuer Linoleumbelag verlegt. Im August 2020 telefonierten T, ein Mitarbeiter der für die Wartung der medizinischen Betriebstechnik der Mieterin zuständigen Firma, und H, ein Mitarbeiter der Hausverwaltung, wegen des Kellerfußbodens. Am 18.09.2020 besichtigten H und ein Bausachverständiger den Kellerfußboden. Sie kamen überein, dass an drei Stellen Kernbohrungen stattfinden sollten. Im Oktober 2020 sprachen T und H vor Ort über den Aufbau des Kellerfußbodens sowie die Voraussetzungen und Modalitäten der Kernbohrung. Am 22.10.2020 übersandte T eine E-Mail an H mit dem Betreff „Feuchtigkeit Keller“. Im November 2020 beauftragte dieser den Bausachverständigen mit der Durchführung von Kernbohrungen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 01.12.2020 erwarb die Klägerin das Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Über die Beauftragung der Kernbohrungen war sie nicht informiert worden. Am 18.12.2020 fanden die Kernbohrungen statt.
Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten – soweit noch von Interesse – Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 428.671,42 € sowie die Feststellung, dass die Beklagte an sie weiteren Schadensersatz für die Sanierung des Kellerfußbodens leisten muss.
Das Landgericht hat den Zahlungsantrag mit Grund- und Teilendurteil dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt; den Feststellungsantrag hat es als nicht entscheidungsreif angesehen. Dagegen haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht hat die Berufungen zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beklagten hatte Erfolg.
Aus den Gründen: [3] II. Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 433 BGB, § 434 I 2 Nr. 2 BGB a.F., § 437 Nr. 3 Fall 1, §§ 280 I, III, 281 BGB dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch wegen des Zustands des Grundstücks zu, der Anlass für die Beauftragung des Sachverständigen mit der Durchführung und Auswertung von Kernbohrungen gewesen sei. Das Grundstück sei mangelhaft, denn die von der Klägerin substanziiert dargelegten Feuchtigkeitsprobleme habe die Beklagte nicht ausreichend bestritten. Das resultiere daraus, dass der gewechselte E-Mail-Verkehr ausdrücklich Feuchtigkeit im Keller betreffe. Feuchtigkeit im Keller stelle grundsätzlich einen Mangel dar, jedenfalls dann, wenn – wie hier – die Feuchtigkeitserscheinungen bereits Anlass zu Kernbohrungen gegeben hätten. Welche konkrete Ursache die Feuchtigkeitserscheinungen tatsächlich hätten und welche Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller entstünden, betreffe nicht die Sachmängelhaftung dem Grunde nach. Unabhängig davon liege ein Sachmangel darin, dass Probleme im Fußbodenaufbau vermutet und deswegen Kernbohrungen veranlasst worden seien. Derartige Belastungen der Kaufsache seien zu offenbaren. Bereits der Verdacht erheblicher Mängel, der sich derart verdichtet habe, dass ihm mit einer Kernbohrung nachgegangen worden sei, stelle eine aufklärungspflichtige Tatsache dar.
[4] Die Beklagte könne sich gemäß § 444 Fall 1 BGB nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, denn sie habe die Mängel arglistig verschwiegen. Zumindest der Mitarbeiter der Hausverwaltung, H, habe das Feuchtigkeitsproblem gekannt. Dies sei der Beklagten zuzurechnen.
[5] III. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg und führt, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, gemäß § 544 IX ZPO unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Klägerin stehe dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte „wegen des Zustands des verkauften Hausgrundstücks zu, der Anlass für die Beauftragung des Sachverständigen […] mit der Durchführung und Auswertung von Kernbohrungen war“, verletzt – wie die Beschwerde zu Recht rügt – den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 I GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise.
[6] 1. Das Berufungsgericht hat zum einen den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt, indem es die Anforderungen, die an die Substanziierung eines gemäß § 138 IV ZPO zulässigen Bestreitens mit Nichtwissen zu stellen sind, überspannt (dazu BGH, Beschl. v. 29.11.2018 – I ZR 5/18, MDR 2019, 242 Rn. 9).
[7] a) Das Berufungsgericht legt ohne Weiteres dem Klägervortrag entsprechend zugrunde, dass die Kernbohrungen wegen eines Sachmangels veranlasst worden waren. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen jedoch, wie die Beschwerde zu Recht geltend macht, zulässig.
[8] aa) Nach § 138 IV ZPO ist eine Erklärung mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Bei einer juristischen Person kommt es insoweit auf die Organe an. Die Partei trifft aber die Pflicht, die ihr möglichen Informationen von Personen einzuholen, die unter ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind. Bestreitet eine Partei trotz des Bestehens einer Informationspflicht mit Nichtwissen, ist dies unzulässig und führt dazu, dass der Vortrag des Gegners gemäß § 138 III ZPO als zugestanden gilt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich für die Partei nach Einholen der Erkundigungen bei diesen Personen keine weiteren Erkenntnisse ergeben oder die Partei nicht beurteilen kann, welche von mehreren unterschiedlichen Darstellungen über den Geschehensablauf der Wahrheit entspricht, und sie das Ergebnis ihrer Erkundigungen in den Prozess einführt (zum Ganzen Senat, Urt. v. 22.04.2016 – V ZR 256/14, NJW-RR 2016, 1251 Rn. 20).
[9] bb) Gemessen daran war die Beklagte berechtigt, mit Nichtwissen zu bestreiten, dass die Kernbohrungen durch einen Sachmangel veranlasst worden waren.
[10] (1) Weder die Feststellungen der Mieterin im Jahr 2019 noch diejenigen des Fußbodenverlegers im Mai 2020, die den Kernbohrungen vorangingen, waren Gegenstand der Wahrnehmung der Beklagten beziehungsweise der Wahrnehmung ihres gesetzlichen Vertreters. Die Beklagte hat dargelegt, vorgetragen zu haben, was sie über den Anlass für die Kernbohrungen gewusst habe. Danach sei die Hausverwaltung im August/September 2020 darüber informiert worden, dass es im Keller an drei Stellen ein Problem gebe. H habe sich die Bereiche angesehen und festgestellt, dass sich der Fußbodenbelag an einigen Stellen angehoben habe; Öffnungen, Feuchtigkeit oder fauligen Geruch habe er nicht wahrgenommen. Die Kernbohrungen seien von H veranlasst worden, weil aus dessen Sicht die Möglichkeit bestanden habe, dass entweder die von der Mieterin im April 2020 veranlassten Fußbodenverlegearbeiten fehlerhaft gewesen seien oder dass die von der Mieterin aufgestellten Großgeräte „die Probleme“ verursacht hätten; dagegen sei H nicht davon ausgegangen, dass es sich um einen Mangel handele, für den die Beklagte verantwortlich sei. Die Beklagte hat H dazu gegenbeweislich als Zeugen benannt. Zur Einholung von (weiteren) Erkundigungen war die Beklagte nicht verpflichtet, und mehr konnte sie nicht wissen. Die Behauptung der Klägerin, die Mieterin habe H von den Feststellungen des Fußbodenverlegers in Kenntnis gesetzt, hat die Beklagte unter Benennung der Mitarbeiter der Hausverwaltung P und H als Zeugen ausdrücklich bestritten.
[11] (2) Das Berufungsgericht durfte das Bestreiten auch nicht mit dem Hinweis auf den „gewechselten E-Mail-Verkehr“ als unzulässig ansehen. Um welchen E-Mail-Verkehr es sich handelt, ist, wie die Beschwerde zu Recht rügt, unklar. Die in dem Berufungsurteil insoweit allein herangezogene E-Mail des T an H vom 22.10.2020 kann schon deshalb kein Indiz für das Vorliegen eines Sachmangels und eine Kenntnis der Beklagten sein, weil sie nur in dem Betreff „Feuchtigkeit Keller“, sich inhaltlich aber nicht mit einer Feuchtigkeit beziehungsweise einer Problematik des Fußbodenaufbaus befasst. Allein der in der E-Mail genannte Betreff ist für sich genommen nicht aussagekräftig.
[12] b) Ob ein Sachmangel vorliegt, ist somit beweisbedürftig. Zu der Schlussfolgerung, dass die Kernbohrung durch Sachmängel veranlasst worden war, hätte das Berufungsgericht erst nach Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise und gegebenenfalsl nach Vernehmung der von der Beklagten insoweit gegenbeweislich benannten Zeugen kommen dürfen.
[13] 2. Auf einer weiteren Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs beruht die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe Sachmängel, die Anlass zu Kernbohrungen gegeben hätten, arglistig verschwiegen. Das Berufungsgericht hat auch insoweit erhebliche Beweisangebote der Beklagten nicht berücksichtigt und damit die Beweiswürdigung vorweggenommen (Art. 103 I GG; dazu Senat, Beschl. v. 11.07.2024 – V ZR 212/23, juris Rn. 4 m. w. N.). Es schließt aus der Kenntnis der Beklagten von den Kernbohrungen darauf, dass diese auch etwaige Sachmängel kannte. Ohne Feststellungen zu dem Anlass der Kernbohrungen ist diese Schlussfolgerung aber nicht tragfähig. Die Beklagte hat vorgetragen, sie wisse nicht, ob das Kaufobjekt mangelhaft sei, das Ergebnis der Kernbohrungen sei ihr nicht bekannt. Eine im Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorhandene Kenntnis der Hausverwaltung, die der Beklagten zuzurechnen wäre, hat die Beklagte bestritten und dafür – gegenbeweislich – H, P und K als Zeugen benannt.
[14] 3. Der Verstoß gegen den Anspruch auf das rechtliche Gehör (Art. 103 I GG) ist entscheidungserheblich. Das Berufungsurteil durfte aufgrund der bislang getroffenen Feststellungen kein Grundurteil erlassen.
[15] a) Eine Vorabentscheidung über den Grund des Anspruchs gemäß § 304 I ZPO ist nur dann zulässig, wenn einerseits sämtliche den Grund des Anspruchs betreffenden Fragen zur Entscheidung reif sind und andererseits nach dem Sach- und Streitstand zumindest eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür gegeben ist, dass der Anspruch in irgendeiner rechnerischen Höhe besteht, für das Nachverfahren also nichts als die Feststellung der Höhe des Anspruchs übrig bleibt (statt aller Senat, Urt. v. 29.11.2002 – V ZR 40/02, juris Rn. 9 m. w. N). Zu dem Grund des Anspruchs aus kaufrechtlicher Sachmängelhaftung gehört das Vorliegen eines Sachmangels sowie, soweit ein allgemeiner Haftungsausschluss vereinbart ist, das Vorliegen von Arglist (§ 444 Fall 1 BGB). Ein Grundurteil darf folglich nur ergehen, wenn diese Fragen erledigt sind.
[16] b) Gemessen daran war der Erlass eines Grundurteils unzulässig. Feststellungen zu dem Vorliegen eines Sachmangels und der Arglist der Beklagten als Voraussetzungen des Anspruchs aus §§ 433 BGB, § 434 I 2 Nr. 2 BGB (in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31.12.2021 geltenden Fassung [nachfolgend a.F.]), § 437 Nr. 3 Fall 1, §§ 280 I, III, 281 BGB hat das Berufungsgericht nicht getroffen, sondern rechtsfehlerhaft unterstellt. Dementsprechend ist auch völlig unklar, was Gegenstand des Grundurteils ist. Mangels Feststellungen ist nicht auszuschließen, dass kein Sachmangel vorliegt oder dass die Beklagte für einen solchen mangels Arglist nicht einzustehen hat.
[17] c) Darüber hinaus stellt das Grundurteil, wie die Beschwerde zu Recht rügt, ein unzulässiges Teilurteil dar, weil das Berufungsgericht nicht durch Teilendurteil über die Feststellungsklage entschieden hat (§ 301 ZPO). Da die Klägerin Leistungs- und Feststellungsbegehren aus demselben tatsächlichen Geschehen herleitet, besteht die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen, sodass nicht durch Teilurteil gesondert über einen Teil der Ansprüche entschieden werden darf (vgl. Senat, Urt. v. 12.07.2002 – V ZR 441/00, NJW-RR 2002, 1576 = juris Rn. 9; BGH, Urt. v. 20.09.2023 – VIII ZR 432/21, NJW 2024, 149 Rn. 27).
[18] IV. 1. Der Verstoß gegen den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör führt gemäß § 544 IX ZPO im tenorierten Umfang zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
[19] 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
[20] a) Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Der bei Altbauten übliche Standard ist dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 I 1 BGB a.F.; § 434 I 1 Nr. 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung erforderlich ist (§ 434 I 2 Nr. 2 BGB a.F.; § 434 I 1 Nr. 2 BGB). Ein Sachmangel liegt regelmäßig auch dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger beziehungsweise modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht (vgl. Senat, Beschl. v. 10.10.2019 – V ZR 4/19, NJW-RR 2020, 121 Rn. 15). Feuchtigkeitsflecken, die für sich genommen (noch) nicht die Merkmale eines Sachmangels erfüllen, können Symptome eines Mangels sein (vgl. Senat, Urt. v. 16.03.2012 – V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 14, 26; Urt. v. 27.10.2023 – V ZR 43/23, NJW-RR 2024, 542 Rn. 13).
[21] b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet auch nicht jeder Mangelverdacht einen Sachmangel. Ein bloßer Mangelverdacht stellt vielmehr nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.
[22] (1) Bei einem Grundstück stellt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon ein bloßer Altlastenverdacht einen Sachmangel dar. Als altlastenverdächtig ist ein Grundstück einzustufen, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie etwa bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe“ (vgl. Senat, Urt. v. 12.07.1991 – V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901 = juris Rn. 13), einer Deponie (vgl. BGH, Urt. v. 19.03.1992 – III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369 = juris Rn. 17), einer Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts (vgl. Senat, Urt. v. 03.03.1995 – V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 = juris Rn. 13), einer Tankstelle (vgl. Senat, Urt. v. 01.10.1999 – V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 = juris Rn. 9) oder einer verfüllten Kiesgrube (vgl. Senat, Urt. v. 11.11.2022 – V ZR 213/21, NJW 2023, 217 Rn. 41 f.). Dass insoweit schon der Mangelverdacht selbst einen Sachmangel darstellt, liegt darin begründet, dass ein altlastenverdächtiges Grundstück unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 I 2 Nr. 2 BGB a.F. aufweist (vgl. Senat, Urt. v. 08.07.2016 – V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 11; Urt. v. 21.07.2017 – V ZR 250/15, ZfIR 2018, 55 Rn. 6; Urt. v. 11.11.2022 – V ZR 213/21, NJW 2023, 217 Rn. 41). Aber auch unabhängig von den öffentlich-rechtlichen Folgen stellt die Gefahr von Schadstoffbelastungen bei nahezu jeder denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor dar, der nicht üblich ist und den ein Grundstückskäufer nicht erwartet (vgl. Senat, Urt. v. 08.07.2016 – V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 11). Gleichermaßen stellt bereits der Hausschwammverdacht einen Sachmangel dar (vgl. Senat, Urt. v. 07.02.2003 – V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772 = juris Rn. 7; BGH, Urt. v. 20.06.1968 – III ZR 32/66, WM 1968, 1220= juris Rn. 28).
[23] (2) Aus vergleichbaren Erwägungen heraus geht der Bundesgerichtshof bei zur Weiterveräußerung bestimmten Lebensmitteln davon aus, dass schon der bloße, auf konkrete Tatsachen gestützte, naheliegende Verdacht einer gesundheitsgefährdenden Verseuchung, welcher durch dem Käufer zumutbare Maßnahmen nicht zu beseitigen ist (vgl. BGH, Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 195/13, BGHZ 203, 98 Rn. 43), und die dadurch zwangsläufig herbeigeführte Unverkäuflichkeit einen Mangel begründet (Salmonellen: BGH, Urt. v. 16.04.1969 – VIII ZR 176/66, BGHZ 52, 51 = juris Rn. 9 ff.; Urt. v. 14.06.1972 – VIII ZR 75/71, WM 1972, 1314 = juris Rn.14; jeweils zu § 459 I BGB a.F.). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der konkrete Verdacht einer erheblichen Kontamination von Futtermitteln besteht, die zur Verfütterung an der Lebensmittelgewinnung dienende Tiere bestimmt sind (Dioxin: vgl. BGH, Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 195/13, BGHZ 203, 98 Rn. 45).
[24] (3) Abgesehen von diesen Sonderfällen muss ein Sachmangel jedoch festgestellt werden, und ein bloßer Mangelverdacht reicht hierfür regelmäßig nicht aus. So liegt etwa der Sachmangel eines „Montagsautos“ in der – festzustellenden – Fehleranfälligkeit des Fahrzeugs, während der bloße Verdacht des Mangels nicht ausreicht; überdies ist es dem Käufer eines „Montagsautos“ regelmäßig ohne Weiteres zumutbar, den Verdacht der Fehleranfälligkeit aufgrund herstellungsbedingter Qualitätsmängel durch (sachverständige) Untersuchungen bestätigen oder entkräften zu lassen (vgl. BGH, Urt. v. 09.05.2018 – VIII ZR 26/17, BGHZ 218, 320 Rn. 15 f.). Auch der hier in Rede stehende Verdacht eines Feuchtigkeitsmangels beziehungsweise eines Mangels im Fußbodenaufbau reicht für die Haftung nicht aus. Der Sachmangel liegt vielmehr nur dann vor, wenn sich die Feuchtigkeit beziehungsweise ein Fehler im Fußbodenaufbau feststellen lässt und nach den Umständen des Einzelfalls als Mangel einzuordnen ist (dazu oben Rn. 20). Wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses setzt die Haftung des Verkäufers zudem voraus, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dementsprechend dient die Durchführung von Kernbohrungen der Bestätigung oder Entkräftung des Mangels, und sie kann auch für eine etwaige Arglist relevant sein; sie begründet selbst aber keinen Sachmangel. Allenfalls eine Schadensersatzpflicht wegen Verschuldens bei Vertragsschluss könnte in Betracht kommen (c. i. c.; §§ 280 I, 311 II und III, 241 II BGB). Darauf bezieht sich aber das angefochtene Grundurteil ohnehin nicht, sondern auf die Sachmängelhaftung. Im Übrigen reichen die getroffenen Feststellungen auch für einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nicht aus. Nicht jede Kernbohrung ist offenbarungspflichtig; es kommt vielmehr darauf an, aus welchem Anlass die Kernbohrung durchgeführt wird, was deren Ergebnis ist und welche Auswirkung sie auf die Kaufsache hat. Dazu ist nichts festgestellt.
[25] 3. Den Gegenstandswert für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde hat der Senat mangels anderer Anhaltspunkte mit dem Berufungsgericht auf bis 440.000 € festgesetzt.