Verkauft der Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück, kann ihm die Kenntnis der Erben über Mängel der Kaufsache oder andere offenbarungspflichtige Umstände nicht nach den für juristische Personen und öffentliche Körperschaften geltenden Grundsätzen über die „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustausches“ zugerechnet werden.
BGH, Urteil vom 19.03.2021 – V ZR 158/19
Sachverhalt: Der Beklagte verkaufte als Testamentsvollstrecker über den Nachlass seines 1999 verstorbenen Vaters mit notariellem Vertrag vom 21.12.2009 ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück in Hamburg unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel an eine Kommanditgesellschaft. Der Kaufpreis betrug fünf Millionen Euro. Der Kläger ist der einzig verbliebene Gesellschafter der Käuferin. Mitglieder der Erbengemeinschaft nach dem Vater des Beklagten sind neben ihm sein Bruder und seine Schwester.
In dem Kaufvertrag, der 2011 vollzogen wurde, heißt es unter der Überschrift „Rechte wegen Rechtsmängeln“:
„[Der Verkäufer] weist den Käufer darauf hin, dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt.“
Das Haus, in dem sich vier Wohneinheiten befinden, war bereits 2006 als Teil eines Ensembles in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gemäß § 7a II 2 des Hamburger Denkmalschutzgesetzes in der damals geltenden Fassung (nachfolgend: DSchG Hmb a.F.) aufgenommen worden. Das Informationsschreiben des Denkmalschutzamtes war der Schwester des Beklagten laut Postzustellungsurkunde am 17.05.2006 zugestellt und für den Beklagten und seinen Bruder im Juli 2006 an die Grundstücksverwaltung gesandt worden. Der Beklagte, der damals im Ausland lebte, macht geltend, dass er den Inhalt des Schreibens nicht gekannt, sondern nur gewusst habe, dass das Haus unter der Beobachtung des Denkmalschutzamtes gestanden habe.
2009 erwog der Bruder des Beklagten, das Gebäude umzubauen. Hierzu fand im Juli 2009 ein Besprechungstermin statt, an dem auch der Beklagte teilnahm. Das Denkmalschutzamt teilte dem Architekten des Bruders des Beklagten anschließend mit, es bleibe bei der Einschätzung, dass es sich um ein Denkmal handele, dessen Unterschutzstellung angestrebt werde.
Der Kläger beabsichtigte, das Gebäude zu sanieren und der ursprünglichen Nutzung als Einfamilienhaus zuzuführen. Im Februar 2012 erhielt er im vereinfachten Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung. Anfang 2013 wurde das Haus in die Denkmalliste eingetragen. Daraufhin erließ das Denkmalschutzamt einen Baustopp. Für eine geänderte Planung erhielt der Kläger eine Baugenehmigung unter Auflagen.
Mit der Klage der Kläger von dem Beklagten die Zahlung von rund 2,8 Millionen Euro (Ersatz des Minderwerts und vergeblicher Aufwendungen) verlangt; außerdem hat er die Feststellung begehrt, dass der Beklagte zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht festgestellt, dass der Beklagte dem Kläger aufgrund mangelnder Aufklärung über die Denkmaleigenschaft des Hauses dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet ist. Die Revision des Beklagten, der damit die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen wollte, hatte Erfolg.
Aus den Gründen: [5] I. Das Berufungsgericht meint, der Kläger habe gegen den Beklagten dem Grunde nach einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 437 Nr. 3 Fall 1, §§ 280 I, III, 281 BGB und aus § 280 I BGB i. V. mit § 311 II BGB, da dieser einen Sachmangel arglistig verschwiegen habe. Das Grundstück sei aufgrund der Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gemäß § 7a II 2 DSchG Hmb a.F. mit einem Sachmangel behaftet gewesen. Das Objekt habe bei Vertragsschluss zwar noch nicht unter Denkmalschutz gestanden. Hierfür sei nach dem im maßgeblichen Zeitpunkt in Hamburg geltenden konstitutiven System die Aufnahme in die Denkmalliste erforderlich gewesen. Die mit der Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler einhergehende bußgeldbewährte Anzeigepflicht stelle aber eine öffentlich-rechtliche Beschränkung dar, die mit einem bestehenden Denkmalschutz vergleichbar sei. Die Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler hätte deshalb offenbart werden müssen. Der Beklagte könne sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, da er den Mangel arglistig verschwiegen habe (§ 444 Fall 1 BGB). Ob er von der Eintragung des Objekts in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gewusst habe, könne dahinstehen. Er müsse sich als Testamentsvollstrecker die Kenntnis seiner Schwester hiervon nach § 166 BGB (analog) zurechnen lassen. Die Zustellungsurkunde begründe ein Indiz dafür, dass dieser das Informationsschreiben des Denkmalschutzamtes am 17.05.2006 zugegangen sei. Der Wissenszurechnung gemäß § 166 BGB stehe nicht entgegen, dass der Beklagte als Testamentsvollstrecker in seiner Verfügungsbefugnis über das Objekt grundsätzlich unbeschränkt und für den Verkauf verantwortlich gewesen sei. Der Testamentsvollstrecker sei in einer dem Geschäftsherrn vergleichbaren Situation. Für ihn bestehe eine Pflicht zur Wissensorganisation und eine Nachfrageobliegenheit. Der Beklagte hätte deshalb bei seinen Geschwistern und der Grundstücksverwaltung alle Informationen abfragen müssen. Das habe sich nach dem Ortstermin im Juli 2009 auch aufgedrängt.
[6] II. Die Revision hat Erfolg.
[7] 1. Das Berufungsurteil verstößt allerdings entgegen der Auffassung der Revision nicht gegen §§ 301, 304 ZPO. Das Berufungsgericht hat nicht – was unzulässig wäre (vgl. Senat, Urt. v. 28.01.2000 – V ZR 402/98, NJW 2000, 1405, 1406; BGH, Urt. v. 22.07.2009 – XII ZR 77/06, BGHZ 182, 116 Rn. 10, 11 m. w. Nachw.; Urt. v. 11.12.2018 – KZR 26/17, NJW 2019, 661 Rn. 43) – auch über den unbezifferten Feststellungsantrag durch Grundurteil entschieden. Das Berufungsurteil ist vielmehr dahin auszulegen, dass das Berufungsgericht über den Zahlungsantrag dem Grunde nach (§ 304 ZPO) und zugleich durch stattgebendes Teilendurteil (§ 301 ZPO) über den Feststellungsantrag befunden hat. Dem Tenor und den Entscheidungsgründen ist zu entnehmen, dass das Berufungsgericht umfassend über die Berufung entschieden und der Feststellungsklage stattgegeben hat, weil es sie für zulässig und entscheidungsreif hält. Nur hinsichtlich des mit dem Zahlungsantrag geltend gemachten Schadensersatzes hat es zur Rechtfertigung des Erlasses eines Grundurteils ausgeführt, dass und warum über die Höhe des von dem Beklagten geschuldeten Schadensersatzes noch nicht abschließend entschieden werden kann.
[8] 2. Das Berufungsurteil hält jedoch aus Gründen des materiellen Rechts der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten besteht weder aus § 437 Nr. 3 Fall 1, §§ 280 I und III, 281 I 1 BGB noch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (§§ 280 I, 311 II, III, 241 II BGB).
[9] a) Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel i. S. des § 434 I 2 Nr. 2 BGB begründen. Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist. Mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes gehen Verpflichtungen und Beschränkungen für den jeweiligen Eigentümer einher, die einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen. Diesem ist es grundsätzlich verwehrt, ohne Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde Änderungen an dem Gebäude vorzunehmen (vgl. für Hamburg § 8 DSchG Hmb a.F.; jetzt: § 9 DSchG Hmb). Es besteht die Verpflichtung, das Denkmal in einem denkmalgerechten Zustand zu erhalten (vgl. § 14 DSchG Hmb a.F.; jetzt § 7 DSchG Hmb). Genehmigte Umbau- und Erhaltungsmaßnahmen sind nicht selten aufgrund denkmalschutz-rechtlicher Auflagen mit erhöhten Kosten und einem erhöhten Aufwand verbunden. Damit eignet sich ein unter Denkmalschutz stehendes Kaufobjekt nicht für die gewöhnliche Verwendung und weist eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art nicht üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache nicht hat erwarten muss (allg. Ansicht, vgl. OLG Rostock, Urt. v. 10.08.2006 – 7 U 32/05, OLGR 2007, 257; Erman/Grunewald, BGB, 16. Aufl., § 434 Rn. 6; jurisPK-BGB/Pammler, 9. Aufl., § 434 Rn. 195; MünchKomm-BGB/Westermann, 8. Aufl., § 434 Rn. 56; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB, Neubearb. 2013, § 434 Rn. 173; BeckNotar-HdB/Krauß, 7. Aufl., § 1 Rn. 322, sowie OLG Celle, Urt. v. 13.05.1988 – 4 U 101/87, DNotZ 1988, 702; OLG Saarbrücken, Urt. v. 06.02.1996 – 4 U 422/95 – 75, NJW-RR 1996, 692; OLG Naumburg, Urt. v. 11.11.1997 – 1 U 541/97, OLGR 1999, 126, 129; jeweils für das bis zum 31.12.2001 geltende Gewährleistungsrecht).
[10] b) Das Berufungsgericht erkennt weiter richtig, dass das Kaufobjekt bei Gefahrübergang noch nicht unter Denkmalschutz gestanden hat. Hierfür war nach dem in dem maßgeblichen Zeitpunkt in Hamburg geltenden konstitutiven System die Eintragung in die Denkmalliste erforderlich (§ 5 DSchG Hmb a.F.). Bis zum Neuerlass des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes am 01.05.2013 (HmbGVBl. 2013, 142) und der Einführung des sogenannten Ipsa-lege-Systems, bei dem die Denkmaleigenschaft unmittelbar aus dem Gesetz folgt (vgl. dazu Fechner, in: Martin/Krautzberger, Denkmalschutz und Denkmalpflege, 4. Aufl., Teil B IV Rn. 147; Davydov, in: Martin/Krautzberger, ibd., Teil C III Rn. 76–79; Mittelstein/Jötten, NordÖR 2013, 451 ff.), begann der Denkmalschutz in den hier maßgeblichen Fällen des § 2 Nr. 1 und Nr. 2 DSchG Hmb a.F. erst mit der Eintragung in die Denkmalliste (§ 6 III DSchG Hmb a.F.). Eine solche Eintragung in die Denkmalliste gab es nicht. Das Haus war nur in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gemäß § 7a II 2 DSchG Hmb a.F. aufgenommen worden.
[11] c) Es kann offenbleiben, ob auch die Eintragung des Hauses in das Verzeichnis erkannter Denkmäler gemäß § 7a II 2 DSchG Hmb a.F. einen Sachmangel i. S. des § 434 I 2 Nr. 2 BGB darstellt. Jedenfalls handelte es sich – wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht – um einen offenbarungspflichtigen Umstand.
[12] aa) Den Verkäufer trifft eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung dieser nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (vgl. Senat, Urt. v. 20.10.2000 – V ZR 285/99, NJW 2001, 64 m. w. Nachw.). Ein solcher offenbarungspflichtiger Umstand war die Eintragung in das Verzeichnis erkannter Denkmäler. Sie löste die bußgeldbewährte Pflicht des Verfügungsberechtigten aus, alle beabsichtigten Veränderungen dem Denkmalschutzamt anzuzeigen (§ 7a I 1 i. V. mit §§ 8 bis 10 DSchG Hmb a.F.). Damit sollte dem Denkmalschutzamt die Prüfung ermöglicht werden, ob ein Unterschutzstellungsverfahren nach § 6 DSchG Hmb a.F. eingeleitet wird (vgl. Mitteilung des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg an die Bürgerschaft, Drs. 18/3625, S. 1 und 2). Die Unterschutzstellung als Denkmal war wahrscheinlich, weil es sich bei den in das Verzeichnis aufgenommenen Gegenständen um solche handelte, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse lag (§ 2 DSchG Hmb a.F.).
[13] bb) Insoweit kommt auch ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss (§§ 280 I, 311 II und III, 241 II BGB) in Betracht. Der Beklagte haftet aber sowohl aus § 437 Nr. 3 Fall 1, §§ 280 I und III, 281 I 1 BGB als auch unter dem Gesichtspunkt des [13] Verschuldens bei Vertragsschluss nur unter der weiteren Voraussetzung der Arglist. Handelt es sich bei der Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler um einen Sachmangel, kann der Kläger diesen im Hinblick darauf, dass die Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels vertraglich ausgeschlossen worden sind, gemäß § 444 Fall 1 BGB nur dann mit Erfolg geltend machen, wenn der Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss setzt, weil es sich bei der Eintragung in das Verzeichnis erkannter Denkmäler um einen der Sache anhaftenden Umstand handelt, wegen der Sperrwirkung der Sachmängelhaftung ebenfalls eine vorsätzliche Verletzung der Aufklärungspflicht des Beklagten voraus (vgl. Senat, Urt. v. 27.03.2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 19 ff.).
[14] d) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe arglistig gehandelt, ist rechtsfehlerhaft.
[15] aa) Weil der Beklagte das Grundstück in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker veräußert hat und damit selbst Vertragspartner des Klägers geworden ist, kommt es auf seine Person an, soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch Kenntnis oder das Kennenmüssen dieser Umstände beeinflusst werden (vgl. BeckOK-BGB/Lange, Stand: 01.11.2020, § 2206 Rn. 10; MünchKomm-BGB/Zimmermann, 8. Aufl., § 2206 Rn. 15; Staudinger/Reimann, BGB, Neubearb. 2016, § 2205 Rn. 140 und § 2206 Rn. 19). Nicht einschlägig ist daher die Entscheidung des Senats vom 08.04.2016 – V ZR 150/15, VersR 2017, 766 Rn. 23 – zu einer Mehrheit von Verkäufern, wonach sich ein Verkäufer gemäß § 444 Fall 1 BGB nicht auf einen vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen kann, wenn sein Mitverkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der für den Nachlass handelnde Testamentsvollstrecker bildet mit den Erben keine Verkäufermehrheit.
[16] bb) Arglist des Beklagten wäre gegeben, wenn er selbst Kenntnis von der Eintragung des Hauses in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gehabt hätte oder wenn ihm als Testamentsvollstrecker die Kenntnis eines Wissensträgers analog § 166 BGB zuzurechnen wäre. Beides ist nicht der Fall.
[17] (1) Das Berufungsgericht hat dahinstehen lassen, ob die Behauptung des Beklagten zutreffend ist, dass er selbst keine Kenntnis von der Eintragung des Objekts in das Verzeichnis erkannter Denkmäler gehabt und noch nicht einmal um die Existenz eines solchen Verzeichnisses bei Vertragsschluss gewusst habe. Für das Revisionsverfahren ist deshalb davon auszugehen, dass das der Fall ist und der Beklagte lediglich wusste, dass es aus Sicht des Denkmalschutzamtes schützenswerte Elemente des Hauses gab und das Haus unter der Beobachtung des Denkmalschutzamts stand. Darauf hat der Beklagte den Kläger in dem Kaufvertrag hingewiesen.
[18] (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dem Beklagten eine mögliche Kenntnis seiner Schwester von der Eintragung des Hauses in das Verzeichnis erkannter Denkmäler nicht zuzurechnen. Verkauft der Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück, kann ihm die Kenntnis der Erben über Mängel der Kaufsache oder andere offenbarungspflichtige Umstände nicht nach den für juristische Personen und öffentliche Körperschaften geltenden Grundsätzen über die „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustausches“ zugerechnet werden.
[19] (a) Eine Zurechnung von Wissen bei dem Abschluss von Verträgen ist nach § 166 BGB zu beurteilen. Die Vorschrift ist nicht auf die rechtsgeschäftliche Vertretung beschränkt, sondern erstreckt sich analog auf den vergleichbaren Tatbestand der Wissensvertretung. „Wissensvertreter“ ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen und gegebenenfalls weiterzuleiten (vgl. Senat, Urt. v. 24.01.1992 – V ZR 262/90, BGHZ 117, 104, 106 f. m. w. Nachw.; BGH, Urt. v. 25.10.2018 – IX ZR 168/17, NJW-RR 2019, 116 Rn. 13; Urt. v. 26.05.2020 – VI ZR 186/17, NJW 2020, 2534 Rn. 15). Eine Wissenszurechnung auf dieser Grundlage scheidet hier aus, weil nach dem festgestellten Sachverhalt nicht davon auszugehen ist, dass der Beklagte seine Schwester damit betraut hatte, bestimmte Aufgaben in Bezug auf das Grundstück zu erledigen.
[20] (b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch die Rechtsprechung des BGH nicht einschlägig, wonach jede am Rechtsverkehr teilnehmende Organisation im Rahmen des ihr Zumutbaren sicherstellen muss, dass die ihr ordnungsgemäß zugehenden, rechtserheblichen Informationen unverzüglich an die entscheidenden Personen weitergeleitet und von diesen zur Kenntnis genommen werden, und dass nach erkennbar anderswo innerhalb der Organisation vorhandenen und für den eigenen Bereich wesentlichen Informationen nachgefragt wird (vgl. Senat, Urt. v. 08.12.1989 – V ZR 246/87, BGHZ 109, 327, 330 ff.; Urt. v. 02.02.1996 – V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 37; Urt. v 13.10.2000 – V ZR 349/99, NJW 2001, 359, 360; Urt. v. 10.12.2010 – V ZR 203/09, juris Rn. 16 ff.; BGH, Urt. v. 14.01.2016 – I ZR 65/14, NJW 2016, 3445 Rn. 61; Urt. v. 26.05.2020 – VI ZR 186/17, NJW 2020, 2534 Rn. 26).
[21] Eine vergleichbare Situation liegt zwischen dem Beklagten und seinen Geschwistern schon deswegen nicht vor, weil es sich bei dem Beklagten nicht um eine juristische Person oder eine vergleichbare Organisation handelt. Unabhängig davon, ist die genannte Rechtsprechung auf das Verhältnis von Testamentsvollstrecker und Erben auch deshalb nicht übertragbar, weil es sich grundlegend von der Struktur eines arbeitsteilig organisierten Unternehmens unterscheidet. Der Erbe ist nicht kraft Erbenstellung in die Organisation des Testamentsvollstreckers eingegliedert. Er ist nicht dessen Mitarbeiter und steht auch nicht in dessen Lager. Die Testamentsvollstreckung beschränkt vielmehr die Erbenstellung (§ 2211 BGB). Der Testamentsvollstrecker hat die letztwillige Verfügung des Erblassers zur Ausführung zu bringen (§ 2203 BGB). Er muss dabei nach seinem Ermessen selbstständig und unter Umständen gegen den Willen der Erben entscheiden (vgl. BGH, Urt. v. 03.12.1986 – IVa ZR 90/85, NJW 1987, 1070, 1071; Urt. v. 08.03.1989 – IVa ZR 353/87, NJW-RR 1989, 642, 643).
[22] (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt auch nicht in Betracht, dem Beklagten das Wissen der Grundstücksverwaltung, die das Informationsschreiben des Denkmalschutzamts im Juli 2006 für ihn entgegengenommen hat, entsprechend § 166 BGB zuzurechnen. Vortrag dazu, dass die Hausverwaltung in die Veräußerung des Hauses einbezogen war, ergibt sich aus dem Berufungsurteil nicht und wird auch von der Revisionserwiderung nicht aufgezeigt. Eine Wissenszurechnung nach den Grundsätzen der „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustausches“ (s. Rn. 20) findet im Verhältnis eines Grundstücksverkäufers zu einer von ihm (nur) mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragten, rechtlich und organisatorisch selbstständigen Hausverwaltung nicht statt (vgl. Senat, Urt. v. 22.11.1996 – V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270; vgl. auch Senat, Urt. v. 27.09.2002 – V ZR 320/01, NJW 2003, 589, 590). Die genannten Grundsätze gelten nur für arbeitsteilige Abläufe innerhalb eines Unternehmens oder einer Organisation.
[23] III. 1. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 I ZPO).
[24] 2. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (§ 563 III ZPO). Unter Beweis gestellten Vortrag des insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Klägers, aus dem sich ergibt, dass der
Beklagte selbst Kenntnis von der Aufnahme des Hauses in das Verzeichnis erkannter Denkmäler hatte, lässt sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen und wird von der Revisionserwiderung nicht aufgezeigt.
[25] 3. Das führt zur Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das erstinstanzliche Urteil. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO.