Der in ei­nem Grund­stücks­kauf­ver­trag ver­ein­bar­te um­fas­sen­de Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel er­fasst auch die nach öf­fent­li­chen Äu­ße­run­gen des Ver­käu­fers zu er­war­ten­den Ei­gen­schaf­ten ei­nes Grund­stücks oder Ge­bäu­des.

BGH, Ur­teil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15

Sach­ver­halt: Die Be­klag­ten ver­kauf­ten dem Klä­ger mit no­ta­ri­el­lem Ver­trag vom 21.10.2008 un­ter Aus­schluss der Haf­tung für Sach­män­gel ein mit ei­nem Wohn­haus be­bau­tes Grund­stück. Das Ge­bäu­de war im Jahr 1999/2000 an dem Stand­ort ei­ner ehe­ma­li­gen Scheu­ne er­rich­tet wor­den. Da­bei wur­de in die Au­ßen­wand ei­ne vor 1999 in die Scheu­ne ein­ge­bau­te Rück­wand in­te­griert.

Die Be­klag­ten hat­ten das Ob­jekt in ei­nem In­ter­net­por­tal be­wor­ben und es un­ter an­de­rem wie folgt be­schrie­ben: „Das mas­si­ve Ar­chi­tek­ten­haus wur­de 1999/2000 er­rich­tet, bis 2005 aus­ge­baut.“ Der Klä­ger ver­langt – so­weit hier von In­ter­es­se – we­gen der ein­be­zo­ge­nen Alt­bau­sub­stanz Scha­dens­er­satz in Hö­he von 18.000 €. Au­ßer­dem be­gehrt er die Fest­stel­lung dass die Be­klag­ten ver­pflich­tet sind, ihm al­le wei­ter­ge­hen­den Schä­den zu er­set­zen, die im Zu­sam­men­hang mit der Ver­wen­dung der Alt­bau­sub­stanz beim Um- und Aus­bau des Wohn­hau­ses ent­ste­hen.

Das Land­ge­richt hat die Kla­ge ab­ge­wie­sen. Auf die Be­ru­fung des Klä­gers hat das Ober­lan­des­ge­richt die Be­klag­ten zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz in Hö­he von 13.546,32 € nebst Zin­sen ver­ur­teilt und ih­re Ver­pflich­tung zum Er­satz wei­ter­ge­hen­der Schä­den fest­ge­stellt. Die Re­vi­on der Be­klag­ten hat­te Er­folg.

Aus den Grün­den: [4]    I. Das sach­ver­stän­dig be­ra­te­ne Be­ru­fungs­ge­richt be­jaht ei­ne Haf­tung der Be­klag­ten we­gen ei­ner un­zu­tref­fen­den öf­fent­li­chen Äu­ße­rung über ei­ne Ei­gen­schaft der Kauf­sa­che (§ 434 I 3 BGB). Das Ge­bäu­de wei­che von der Soll-Be­schaf­fen­heit ab, weil die Au­ßen­wand vor 1999 er­rich­tet wor­den sei. Die Ab­wei­chung sei nicht un­be­acht­lich. Die in Re­de ste­hen­de Au­ßen­wand sei scha­den­s­an­fäl­li­ger und wär­me­durch­läs­si­ger als die üb­ri­gen Wän­de. Auf den ver­ein­bar­ten Haf­tungs­aus­schluss könn­ten die Be­klag­ten sich nicht be­ru­fen, da sie den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hät­ten. Dem ste­he nicht ent­ge­gen, dass sie das Al­ter der Rück­wand nicht als Man­gel emp­fun­den hät­ten. Es ge­nü­ge, dass sie von den den Man­gel be­grün­den­den Tat­sa­chen Kennt­nis ge­habt und trotz­dem an­ders­lau­ten­de An­ga­ben in Be­zug auf die Zeit der Er­rich­tung des Ge­bäu­des ge­macht hät­ten.

[5]    II. Das hält re­vi­si­ons­recht­li­cher Nach­prü­fung nicht stand. Mit der von dem Be­ru­fungs­ge­richt ge­ge­be­nen Be­grün­dung lässt sich ein An­spruch des Klä­gers aus §§ 437 Nr. 3, 280 I und III, 281 I BGB nicht be­ja­hen.

[6]    1. Die Fest­stel­lun­gen des Be­ru­fungs­ge­richts tra­gen schon nicht die An­nah­me, dass das Kauf­ob­jekt we­gen Ab­wei­chens von dem sei­tens der Be­klag­ten in dem In­ter­net­por­tal an­ge­ge­be­nen Bau­jahr an ei­nem Sach­man­gel lei­det (§ 434 I 2 Nr. 2 BGB i. V. mit § 434 I 3 BGB).

[7]    a) Rich­tig ist al­ler­dings, dass nach § 434 I 3 BGB zur Soll-Be­schaf­fen­heit der Kauf­sa­che die Ei­gen­schaf­ten ge­hö­ren, die der Käu­fer nach den öf­fent­li­chen Äu­ße­run­gen des Ver­käu­fers er­war­ten darf; hier­zu ge­hö­ren auch An­ga­ben in ei­nem Ex­posé (vgl. Se­nat, Urt. v. 16.03.2012 – V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

[8]    b) Das Bau­jahr ei­nes Ge­bäu­des ge­hört zu den Ei­gen­schaf­ten ei­nes be­bau­ten Grund­stücks, da es des­sen Wert in al­ler Re­gel be­ein­flusst (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 29.04.2010 – 22 U 127/09, NJW-RR 2010, 1643 f.; Stau­din­ger/Ma­tu­sche-Beck­mann, BGB, Neu­be­arb. 2014, § 434 Rn. 170; Pa­landt/Wei­den­kaff, BGB, 75. Aufl., § 434 Rn. 63).

[9]   c) Ob das Bau­jahr ei­nes Hau­ses der nach § 434 I 3 BGB ge­schul­de­ten Be­schaf­fen­heit – hier: Bau­jahr 1999/2000 – nicht ent­spricht, weil bei der Er­rich­tung ein äl­te­res Bau­teil in­te­griert wor­den ist, hängt da­von ab, ob da­durch die bei der ge­bo­te­nen ob­jek­ti­ven Be­trach­tung (BGH, Urt. v. 20.05.2009 – VI­II ZR 191/07, BGHZ 181, 170 Rn. 14; Urt. v. 29.06.2011 – VI­II ZR 202/10, WM 2011, 2149 Rn. 12) be­rech­tig­te Er­war­tung des Käu­fers ent­täuscht wird, dass das Ge­bäu­de in dem an­ge­ge­be­nen Bau­jahr er­rich­tet wor­den ist. Das kann nicht all­ge­mein be­stimmt wer­den, son­dern ist da­nach zu be­ur­tei­len, ob das Haus durch das äl­te­re Bau­teil der­art ge­prägt wird, dass es den Cha­rak­ter ver­liert, in dem er­war­te­ten Bau­jahr er­stellt wor­den zu sein. Maß­geb­lich da­für sind der Grad der Al­ters­ab­wei­chung so­wie die Art, die Grö­ße und die Be­deu­tung des ein­be­zo­ge­nen äl­te­ren Bau­teils für das Ge­bäu­de. Je äl­ter, um­fang­rei­cher und be­deu­ten­der – weil es sich zum Bei­spiel um ei­ne tra­gen­de Wand han­delt – der äl­te­re Bau­teil ist, des­to eher wird das Haus aus der ob­jek­ti­vier­ten Sicht des Käu­fers nicht mehr als in dem ge­schul­de­ten Bau­jahr er­rich­tet an­zu­se­hen sein.

[10]   d) Das Be­ru­fungs­ge­richt nimmt in­so­weit kei­ne Dif­fe­ren­zie­run­gen vor. Es un­ter­stellt ei­nen Man­gel, oh­ne Fest­stel­lun­gen zu dem Al­ter und der Grö­ße der in­te­grier­ten Wand so­wie zu de­ren Be­deu­tung für das Ge­bäu­de ge­trof­fen zu ha­ben. Schon des­halb kann das an­ge­foch­te­ne Ur­teil kei­nen Be­stand ha­ben.

[11]   2. Im Er­geb­nis rechts­feh­ler­haft ist die An­nah­me des Be­ru­fungs­ge­richts, der in dem Ver­trag ent­hal­te­ne Haf­tungs­aus­schluss ste­he ei­nem Scha­dens­er­satz­an­spruch des Klä­gers nicht ent­ge­gen, weil die Be­klag­ten das Al­ter der ein­be­zo­ge­nen Wand arg­lis­tig ver­schwie­gen hät­ten (§ 444 BGB).

[12]   a) Im Aus­gangs­punkt zu­tref­fend geht es da­von aus, dass der in ei­nem Grund­stücks­kauf­ver­trag ver­ein­bar­te um­fas­sen­de Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel auch die nach öf­fent­li­chen Äu­ße­run­gen des Ver­käu­fers zu er­war­ten­den Ei­gen­schaf­ten (§ 434 I 3 BGB) ei­nes Grund­stücks oder des auf­ste­hen­den Ge­bäu­des er­fasst.

[13]   aa) Das ver­steht sich al­ler­dings nicht von selbst.

[14]   (1) Ein zwi­schen den Par­tei­en ei­nes Kauf­ver­tra­ges ver­ein­bar­ter Aus­schluss der Haf­tung für Sach­män­gel er­fasst nach der Recht­spre­chung des BGH nicht die Haf­tung des Ver­käu­fers für das Feh­len der nach § 434 I 1 BGB ver­ein­bar­ten Ei­gen­schaf­ten, son­dern nur die Haf­tung für das Feh­len der oh­ne ei­ne sol­che Ver­ein­ba­rung nach § 434 I 2 BGB ge­schul­de­ten Ei­gen­schaf­ten (Se­nat, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 m. w. Nachw.; BGH, Urt. v. 29.11.2006 – VI­II ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31; Urt. v. 19.12.2012 – VI­II ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15). Da­nach könn­te der Ver­käu­fer sei­ne Haf­tung auch für das Feh­len von Ei­gen­schaf­ten aus­schlie­ßen, de­ren Vor­han­den­sein der Käu­fer nach sei­nen öf­fent­li­chen Äu­ße­run­gen be­rech­tig­ter­wei­se er­war­ten kann. Sie ste­hen näm­lich ge­mäß § 434 I 3 BGB den nach § 434 I 2 Nr. 2 BGB ge­schul­de­ten Ei­gen­schaf­ten gleich.

[15]   (2) Zwei­fel­haft ist aber, ob sich ein all­ge­mei­ner Haf­tungs­aus­schluss aus der Sicht des Käu­fers auf die Haf­tung we­gen Feh­lens sol­cher Ei­gen­schaf­ten be­zieht. Die öf­fent­li­che Äu­ße­rung des Ver­käu­fers könn­te näm­lich nicht nur die Er­war­tun­gen des Käu­fers an die Be­schaf­fen­heit der Sa­che prä­gen, son­dern auch zu den Be­gleit­um­stän­den ge­hö­ren, die den Sinn­ge­halt des Haf­tungs­aus­schlus­ses er­hel­len kön­nen und in die­sem Rah­men bei der Aus­le­gung zu be­rück­sich­ti­gen wä­ren (vgl. Se­nat, Urt. v. 22.04.2016 – V ZR 189/15, GE 2016, 968 Rn. 15 m. w. Nachw.). Nicht aus­ge­schlos­sen ist, dass ein ob­jek­ti­ver Be­trach­ter in der La­ge des Käu­fers im Hin­blick auf die öf­fent­li­che Äu­ße­rung des Ver­käu­fers an­nimmt, der all­ge­mei­ne Haf­tungs­aus­schluss be­zie­he sich nicht auch auf die Haf­tung für das Feh­len der dar­in „zu­ge­sag­ten" Ei­gen­schaf­ten. Ob und un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ei­ne sol­che Er­war­tung für die Aus­le­gung des Haf­tungs­aus­schlus­ses re­le­vant sein kann, be­darf hier aber kei­ner Ent­schei­dung.

[16]   bb) Bei ei­nem Grund­stücks­kauf­ver­trag kann es zu ei­ner sol­chen Er­war­tung des Käu­fers näm­lich nicht kom­men.

[17]   (1) Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge müs­sen nach § 311b I 1 BGB no­ta­ri­ell be­ur­kun­det wer­den. Die Par­tei­en kön­nen ei­nen sol­chen Ver­trag wirk­sam nur zu­stan­de brin­gen, wenn sie in die zu er­rich­ten­de Ver­trags­ur­kun­de al­le Er­klä­run­gen auf­neh­men las­sen, die In­halt der ver­trag­li­chen Re­ge­lun­gen wer­den sol­len (Se­nat, Urt. v. 19.11.1982 – V ZR 161/81, BGHZ 85, 315 [317]; Urt. v. 30.06.2006 – V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 16). Die­ser Um­stand prägt sei­ne Aus­le­gung. Die Par­tei­en wol­len im Zwei­fel kei­nen Ver­trag schlie­ßen, der we­gen Nicht­be­ur­kun­dung von Re­ge­lun­gen, die zu sei­nem In­halt wer­den sol­len, nich­tig ist, zu­mal sie sich nicht dar­auf ver­las­sen kön­nen, dass die nach § 311b I 2 BGB an sich mög­li­che Hei­lung des Form­m­an­gels ein­tritt (Se­nat, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.).

[18]   (2) Der in der Ver­hand­lung vor dem No­tar zu be­ur­kun­den­de Ent­wurf des Kauf­ver­trags bil­det da­mit ei­ne Zä­sur. Die Par­tei­en kön­nen nicht da­von aus­ge­hen, dass im Vor­feld des Ver­trags, et­wa bei ei­ner Be­sich­ti­gung, er­teil­te In­for­ma­tio­nen über das Grund­stück oder das auf ihm ste­hen­de Ge­bäu­de zum In­halt der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen wer­den, wenn die ge­schul­de­te Be­schaf­fen­heit im Kauf­ver­trag nicht er­wähnt wird (vgl. Se­nat, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Ei­gen­schaf­ten, die der Käu­fer an sich nach den öf­fent­li­chen Äu­ße­run­gen des Ver­käu­fers er­war­ten könn­te, gilt nichts an­de­res. Der Ver­käu­fer haf­te­te zwar für Sach­män­gel, die auf dem Feh­len sol­cher Ei­gen­schaf­ten be­ru­hen, weil die Re­ge­lung in § 434 I 2, 3 BGB auch für den Grund­stücks­kauf­ver­trag gilt (Se­nat, Urt. v. 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur un­ter dem Vor­be­halt, dass nichts an­de­res ver­ein­bart ist. Maß­geb­lich ist des­halb auch in­so­weit, was in der no­ta­ri­el­len Ur­kun­de ver­ein­bart wird. Erst sie er­gibt, wo­für der Ver­käu­fer letzt­lich ein­ste­hen will. Ent­hält sie ei­nen un­ein­ge­schränk­ten Haf­tungs­aus­schluss, be­deu­tet das des­halb in al­ler Re­gel, dass der Ver­käu­fer es ge­ra­de nicht bei der Haf­tung für die Ei­gen­schaf­ten be­las­sen will, die der Käu­fer nach § 434 I 2, 3 BGB er­war­ten könn­te, son­dern von der Mög­lich­keit ei­ner ab­wei­chen­den Ver­ein­ba­rung Ge­brauch ma­chen und die Haf­tung für das Feh­len sol­cher Ei­gen­schaf­ten voll­stän­dig aus­schlie­ßen will.

[19]   b) Rechts­feh­ler­frei ist auch die wei­te­re An­nah­me des Be­ru­fungs­ge­richts, dass ei­nen Ver­käu­fer, der durch ei­ne un­rich­ti­ge An­ga­be über das Kauf­ob­jekt ei­ne Fehl­vor­stel­lung des Käu­fers her­vor­ruft, ei­ne Pflicht zur Of­fen­ba­rung trifft. Führt der Um­stand, dass bei dem Neu­bau des Hau­ses die äl­te­re Wand der ehe­ma­li­gen Scheu­ne in­te­griert wur­de, zu ei­nem Sach­man­gel, hät­ten die Be­klag­ten den Klä­ger über die Ein­be­zie­hung des äl­te­ren Bau­teils auf­klä­ren müs­sen (vgl. zur ob­jek­ti­ven Sei­te der Arg­list Se­nat, Urt. v. 27.06.2014 – V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10).

[20]   c) An­ders als das Be­ru­fungs­ge­richt meint, ge­nügt es für den sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Arg­list je­doch nicht, wenn die Be­klag­ten wuss­ten, dass die in den Neu­bau in­te­grier­te Wand vor 1999 er­rich­tet wor­den war, und sie sich der Schluss­fol­ge­rung ver­schlos­sen ha­ben, dass dies of­fen­ba­rungs­pflich­tig war.

[21]   aa) Arg­list setzt nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des BGH zu­min­dest Even­tual­vor­satz vor­aus; leicht­fer­ti­ge oder grob fahr­läs­si­ge Un­kennt­nis ge­nügt da­ge­gen nicht. Ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen ist da­nach nur ge­ge­ben, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel kennt oder ihn zu­min­dest für mög­lich hält und zu­gleich weiß oder doch da­mit rech­net und bil­li­gend in Kauf nimmt, dass der Käu­fer den Man­gel nicht kennt und bei Of­fen­ba­rung den Ver­trag nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten In­halt ge­schlos­sen hät­te. Da­ge­gen ge­nügt es nicht, wenn sich dem Ver­käu­fer das Vor­lie­gen auf­klä­rungs­pflich­ti­ger Tat­sa­chen hät­te auf­drän­gen müs­sen, weil dann die Arg­list vom Vor­satz ab­ge­kop­pelt und der Sa­che nach durch leicht­fer­ti­ge oder grob fahr­läs­si­ge Un­kennt­nis er­setzt wür­de. Dass selbst ein be­wuss­tes Sich­ver­schlie­ßen nicht den An­for­de­run­gen ge­nügt, die an die Arg­list zu stel­len sind, hat der Se­nat be­reits ent­schie­den (Urt. v. 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urt. v. 07.03.2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989 [990]; vgl. auch Krü­ger/Her­tel, Der Grund­stücks­kauf, 11. Aufl., Rn. 42, 1043 ff.). Er­for­der­lich ist die Kennt­nis der den Man­gel be­grün­den­den Um­stän­de zu­min­dest in der Form des Even­tual­vor­sat­zes. Die­se Kennt­nis muss fest­ge­stellt wer­den; sie kann nicht durch wer­ten­de Über­le­gun­gen er­setzt wer­den. Liegt ei­ne sol­che Kennt­nis vor, ist es al­ler­dings un­er­heb­lich, ob der Ver­käu­fer dar­aus den Schluss auf ei­nen Man­gel im Rechts­sin­ne (§ 434 I BGB) zieht (Se­nat, Urt. v. 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 14).

[22]   bb) Arg­list der Be­klag­ten kann da­nach nur be­jaht wer­den, wenn sie Kennt­nis von der Ein­be­zie­hung der äl­te­ren Wand in das Wohn­haus ge­habt und wenn sie ge­wusst oder für mög­lich ge­hal­ten ha­ben, dass da­durch ein durch­schnitt­li­cher Käu­fer die An­ga­be, dass das Haus 1999/2000 er­rich­tet wur­de, für un­zu­tref­fend hält. Fest­stel­lun­gen hier­zu sind bis­lang nicht ge­trof­fen wor­den.

[23]   3. Das Be­ru­fungs­ur­teil er­weist sich auch nicht aus an­de­ren Grün­den als rich­tig (§ 561 ZPO).

[24]   a) Das ver­kauf­te Haus­grund­stück lei­det al­ler­dings an ei­nem von der Ab­wei­chung im Bau­jahr un­ab­hän­gi­gen Man­gel i. S. des § 434 I 2 Nr. 2 BGB. Die­ser liegt dar­in, dass die Au­ßen­wand des Hau­ses, in die die äl­te­re Wand der ehe­ma­li­gen Scheu­ne in­te­griert wor­den ist, nach den Fest­stel­lun­gen des sach­ver­stän­dig be­ra­te­nen Be­ru­fungs­ge­richts we­gen der von­ein­an­der ab­wei­chen­den Ma­te­ria­li­en scha­den­s­an­fäl­li­ger und wär­me­durch­läs­si­ger ist als die üb­ri­gen Au­ßen­wän­de.

[25]   b) Auch we­gen die­ses Man­gels haf­ten die Be­klag­ten je­doch nur, wenn sie arg­lis­tig ge­han­delt ha­ben (§ 444 BGB). Geht es um den in der er­höh­ten Scha­den­s­an­fäl­lig­keit und Wär­me­durch­läs­sig­keit der Au­ßen­wand be­ste­hen­den Man­gel, ge­nügt es für die An­nah­me von Arg­list nicht, dass die Be­klag­ten das Al­ter der ein­be­zo­ge­nen Wand kann­ten. Sie müs­sen viel­mehr ge­wusst oder für mög­lich ge­hal­ten ha­ben, dass die Ein­be­zie­hung der Wand bau­phy­si­ka­lisch nach­tei­lig ist. Auch hier­zu feh­len Fest­stel­lun­gen.

[26]   III. 1. Das Ur­teil des Be­ru­fungs­ge­richts kann da­nach kei­nen Be­stand ha­ben. Die Sa­che ist nicht zur End­ent­schei­dung reif. Sie ist des­halb un­ter Auf­he­bung des Be­ru­fungs­ur­teils zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Be­ru­fungs­ge­richt zu­rück­zu­ver­wei­sen (§ 563 I 1 ZPO), da­mit es die er­for­der­li­chen Fest­stel­lun­gen tref­fen kann.

[27]   2. Für das wei­te­re Ver­fah­ren weist der Se­nat auf Fol­gen­des hin:

[28]   a) Dar­le­gungs- und be­weis­pflich­tig für sämt­li­che Vor­aus­set­zun­gen der Arg­list und da­mit auch für die Kennt­nis der Be­klag­ten von dem Man­gel ist der Klä­ger (vgl. Se­nat, Urt. v. 27.06.2014 – V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13).

[29]   b) Lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen für ei­ne Haf­tung der Be­klag­ten we­gen Ver­schwei­gens der Ein­be­zie­hung von äl­te­rer Bau­sub­stanz in den Neu­bau vor, wird das Be­ru­fungs­ge­richt dem Vor­trag der Be­klag­ten zu ei­ner Kennt­nis des Klä­gers (§ 442 BGB) un­ter Be­rück­sich­ti­gung der dies­be­züg­li­chen Aus­füh­run­gen in der Re­vi­si­ons­be­grün­dung er­neut nach­zu­ge­hen ha­ben. Hin­sicht­lich der Be­rück­sich­ti­gung erst­in­stanz­lich an­ge­bo­te­ner Be­wei­se ei­nes Be­ru­fungs­be­klag­ten wird auf den Be­schluss des BGH vom 15.09.2015 hin­ge­wie­sen (VI ZR 391/14, ju­ris Rn. 9 ff.).

[30]   c) So­weit es um die – eben­falls von dem Klä­ger dar­zu­le­gen­de und zu be­wei­sen­de – Kennt­nis der Be­klag­ten von bau­phy­si­ka­li­schen Nach­tei­len geht, die sich aus der Ein­be­zie­hung der Wand er­ge­ben, wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der Ver­käu­fer, der ei­ne Fach­fir­ma mit der Be­sei­ti­gung ei­nes Man­gels be­auf­tragt, grund­sätz­lich von ei­nem ord­nungs­ge­mä­ßen Vor­ge­hen des Un­ter­neh­mens aus­ge­hen kann (Se­nat, Urt. v. 09.02.2016 – V ZR 216/14, ZNotP 2016, 70 Rn. 19 f.). Für die Er­rich­tung ei­nes Hau­ses gilt nichts an­de­res.